Статті

Договір довічного утримання

Питання укладення, виконання і розірвання договору довічного утримання є предметом багатьох наукових дискусій і при сьогоднішній складній соціальній ситуації є актуальним. Договір довічного утримання є найбільш влучною моделлю передачі майна взамін на утримання та догляд і у порівнянні із альтернативним спадковим договором укладається і виконується без суттєвих недоліків.
Відповідно до ч. 1 ст. 744 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК) за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Поняття утримання законодавець розкриває в ст. 1 Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», під яким можна розуміти - повне забезпечення відповідно до державних соціальних стандартів матеріальними та грошовими ресурсами для задоволення їх життєво необхідних потреб та створення умов для нормальної життєдіяльності.
Утримання та догляд є суттєвими умовами договору довічного утримання і повинні бути конкретно прописані у тексті договору, а також вони повинні бути оцінені у грошовому значенні. Утримання та догляд складають разом матеріальне забезпечення відчужувача до якого входять не тільки грошові кошти, а і вартість товарів, робіт, що надаються відчужувачу. Оцінка матеріального забезпечення повинна проводитися відповідно до законодавства України. Специфікою договору довічного утримання є те, що може бути оцінене лише майно, яке передається відчужувачем. Визначити грошовий розмір утримання не є можливим, так як відповідно до договору можуть надаватися не тільки матеріальні блага, а і особиста трудова участь набувача (догляд), яку не можна оцінити. Крім того, момент припинення договору визначити у календарних днях не є можливим, внаслідок цього не можливо порахувати період часу, протягом якого буде надаватися утримання. Саме тому, у договорі довічного утримання допускається неспіврозмірність розміру утримання, майну яке передається.
Відповідно до ст.745 ЦК договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір, за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.
Право власності на майно, передане за договором довічного утримання, виходячи з визначення поняття цього договору та враховуючи встановлену законодавством форму, виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, а якщо договір підлягає державній реєстрації - з моменту такої реєстрації (як правило – у органах БТІ).
Згідно з п. 82 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.
При посвідченні договору не застосовуються положення ст. 362 ЦК щодо переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.
Однак, не зважаючи на те, що договір посвідчений та зареєстрований у належному порядку і право власності у набувача виникло, користуватися усіма правами власника набувач не може в силу обмежень, які встановленні до смерті відчужувача майна.
Набувач не може за життя відчужувача продавати, обмінювати, дарувати, укладати договір застави чи передавати у власність іншій особі майно, передане йому за договором довічного утримання (догляду). Протягом життя відчужувача на майно, передане набувачеві за таким договором, не може бути звернене стягнення за зобов'язаннями набувача. При посвідченні договору накладається заборона відчуження майна, яке є предметом договору, шляхом внесення відповідних записів до державних реєстрів. Таким чином, законодавець захистив права відчужувача перед недобросовісними набувачами. Лише після смерті відчужувача, що посвідчується свідоцтвом органів РАЦС, набувач стає повноправним власником майна, яке передане за договором.
Договір довічного утримання (догляду) за своєю юридичною природою подібний до спадкового договору, який також укладається між відчужувачем, що є власником майна та набувачем, на якого покладається обов'язок виконувати розпорядження відчужувача і який, у разі смерті останнього, набуває право власності на його майно. Але, у договорі довічного утримання краще забезпечується захист обох сторін тому, що права на майно у набувача виникають із моменту належного укладення договору, а шляхом накладення заборони на його відчуження до смерті відчужувача, забезпечується захист прав останнього.
Необхідно відзначити ще один плюс договіру довічного утримання, це зокрема, можливість спадкування прав набувача. Так, відповідно до статті 757 ЦК у разі смерті набувача його права та обов'язки переходять до його спадкоємців. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передано відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, вічужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір припиняється.
Також, плюсом договору довічного утримання є передбачена процедура передачі прав набувача іншим особам і наслідки відмови від передачі прав відчужувачем. Зокрема визначено, що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають суттєве значення, обов'язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім'ї набувача або іншій особі за їх згодою. Відмова відчужувача у наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.

Договір довічного утримання припиняється у разі смерті відчужувача. Обов’язок, поховати відчужувача за договором довічного утримання не припиняється смертю відчужувача, так як виникає він відповідно до вимог закону, а не із договору. У разі, якщо у відчужувача є спадкоємці, які набувають інше майно у спадщину, витрати на поховання відчужувача поділяють пропорційно набувач та спадкоємці.

Необхідно звернути увагу на особливості укладення договору довічного утримання щодо майна, яке перебуває у спільній сумісній власності. У такому випадку, необхідно визначити частку відчужувача у спільному майні або порядок користування співвласниками своїм спільним майном. Стосовно договорів укладених із подружжям (як відчужувачів), то у такому випадку рекомендуємо також визначати частку кожного із них та підписувати із кожним договір окремо, звернувши увагу, на порядок користування спільним майном, у випадку смерті одного із подружжя.
Припинення договору. Стаття 755 ЦК України передбачає лише два випадки припинення договору, а саме – розірвання за рішенням суду та припинення у зв’язку зі смертю відчужувача.
Таким чином, законодавець фактично позбавляє сторін даного договору права розірвати договір добровільно без звернення до суду, що потребує не лише часу, а й фінансових витрат. При цьому не можна не помітити нерівноправне становище сторін даного договору у такому випадку. На вимогу відчужувача або третьої сторони, на користь якої він був укладений, такий договір може бути розірваний лише у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини. При цьому, у випадку, коли з аналогічною вимогою до суду звертається набувач, законодавець у п. 2 ч. 1 ст. 755 ЦК України не визначає конкретного переліку підстав для такого звернення, але можна застосувати загальні положення і послатися на погіршення матеріального стану та зміну істотних обставин.
У випадку звернення до суду із заявою про розірвання договору за ініціативою відчужувача, останній повинен довести наявність складу цивільного правопорушення. Елементами складу цивільного правопорушення є заподіяння шкоди набувачем відчужувачу, протиправність дій набувача, що полягає у неналежному виконанні договору чи його невиконанні, а також наявність причинного зв’язку між діянням і наслідком. Як бачимо, вина не є обов’язковим елементом складу правопорушення і не повинна доказуватися.
Але, існує можливість припинення договору довічного утримання у добровільному порядку. Так, відповідно до п. 48 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України договір сторін про зміну або розірвання нотаріально посвідченого договору оформляється шляхом складання окремого договору. Договір про зміну або розірвання договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. Відповідно до п. 49 тієї ж інструкції договір про відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, а також договір про зміну або розірвання такого договору, якщо договір, що змінюється (розривається), був зареєстрований у відповідному органі, повинні бути подані для державної реєстрації за місцем обліку цього майна, про що нотаріус зазначає у посвідчувальному написі і роз'яснює сторонам. Наслідком розірвання договору у такому порядку є виключення майна що відчужене із реєстру обтяжень і реєстрація прав на це майно за відчужувачем.
Відповідно до викладеного вище, ми вважаємо, договір довічного утримання (догляду) є найбільш вдалою і юридичною грамотною формою врегулювання суспільних відносин, з приводу утримання осіб до їх смерті, взамін на майно, що передається у власність. Законодавець регулює майже всі спірні питання, які можуть виникати при його укладення і забезпечує найбільш повний захист прав як відчужувача так і набувача. У порівнянні із ним, альтернативний спадковий договір і його регулювання в цивільному кодексі є проблемним та недосконалим, що створює підстави для його розірвання чи визнання недійсним.


 

Автор статті: Адвокат Антон Соболівський, Юридична колегія "Центр реалізації права"

Залишити коментар

Коментар*